在40年产权的公寓到期后，续期并非自动进行，而是需要业主主动提出申请，并且支付土地出让金。目前在上海，续期需要补缴的最低标准是当地基准地价的70%，而续期时间一般不得少于5年。如果没有申请续期或者不支付相关费用，则土地使用权将被国家无偿收回。你也许会问，这与70年住宅的续期有何不同？实际上，法律已对这二者做出了明显区分。《民法典》第359条明确规定，住宅建设用地可享有“自动续期”，而其他类型建设用地（如40年公寓、商铺或写字楼）到期后的续期，则需要遵循相应的法律程序。《城市房地产管理法》第二十二条进一步明确，土地使用者须在土地期限到期前的一年内申请续期，除非因公共利益需要收回土地，否则应予以批准。获得批准后，需重新签署出让合同并支付出让金，否则土地使用权将被国家收回。

从实质上看，40年产权公寓与写字楼、商铺的土地性质相同，其续期依据商业用地的相关规则，而不是住宅的规则。接下来会有人询问，具体补缴的金额是多少？目前，在全国范围内尚无统一标准，但上海已于2026年率先出台可执行的续期规则：续期所需支付的土地价格最低必须达到当地基准地价的70%，续期的最长时间为20年，并且加上原剩余年限不得超过法律规定的40年。

举个例子，如果一套40年公寓在到期时剩余年限为0，业主最多能够续期20年，补缴金额按照地块对应级别的基准地价的70%计算，具体的金额则由区政府根据项目运营情况、区域市场等因素进行决定。上海还推出了“提前续期”的机制：对于经营状况良好、用地绩效突出的公寓，如果其剩余年限不足原出让年限的一半（即少于20年），则在相关部门的联合认定下，可以提前申请续期，无需等到剩余时间不到3年。这样的安排能有效减少资产估值损失的时间窗，对于希望出售、贷款或进行REITs投资的业主而言，尽早实施续期规则将降低折价风险。天津的大悦城就是一个例子，提前续期16年后，其估值预期提升约18%，正契合这一逻辑。

此外，还需留意到一个隐性门槛：绩效评估。上海的续期规则设置了前置审核环节，对于被评定为C、D类的产业用地综合绩效项目，各区有权拒绝其续期请求。对于40年公寓的众多小业主来说，全楼若要续期，可能会面临不愿意或没有能力补缴的情况，导致协调成本居高不下，倘若有人选择放弃，整体续期可能因此搁浅，这将很可能导致产权的集中化。

业内专家也指出，目前70%的补缴底线标准较高，建议将其下调至基准地价的40%以减轻续期成本，不过这仅是建议，并没有成为正式政策，因此现有的有效执行标准依然是70%。总结说，40年公寓续期的核心规则包括：需提前一年主动申请，运营绩效要通过审核，且没有公共利益干扰；补缴金额不得低于所在级别基准地价的70%，允许分期支付；续期的单次时间不得少于5年，最长20年，总年限不超过40年；如不续期，则到期未补缴的土地将由国家无偿收回。